بهترین وکیل تخلیه ملک در کرج، از آنجا که قراردادهای اجاره حجم بالایی در ایران دارد و همچنین نوسان اجاره و تورمی که در بخش ودیعه مسکن وجود دارد؛ دعوای تخلیه ملک یکی از رایج ترین دعاوی در دادگاه ها و دادسراها می باشد.
قانون مرتبط با تخلیه ملک در کرج
طبق ماده 13 قانون روابط مستاجر و موجر (سال 56)، بعد از تمام شدن مدت اجاره ملک مورد نظر یا در صورت درخواست فسخ قرارداد از جانب یکی از طرفین قرارداد (مستاجر یا موجر) این اقدام صورت می‌گیرد.
اگر مستاجر به تعهدات خود که در قرارداد ذکر شده عمل نکند و طرفین قرارداد به توافق نرسند، موجر می‌تواند که به شورا و یا دادگاه مراجعه کند و برای گرفتن حکم تخلیه و دستور تخلیه اقدام کند.
قوانین مرتبط با اجاره ملک
در سالهای مختلف، قانونگذار قوانین مختلفی را در حوزه اجاره ملک وضع کرده است.
در کل سه دسته قوانین در قراردادهای اجاره داریم:
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶
قوانین ذکر شده هم برای املاک مسکونی و هم برای اماکن تجاری است.
بین سالهای ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶ قراردادهای اجاره املاک تجاری ، منافع ملک به نفع مستاجر می‌باشد (سرقفلی ملک).
اما بعد از سال ۱۳۷۶ در قراردادهای اجاره هه برای املاک تجاری و هم برای املاک مسکونی، مبلغ قرض الحسنه (ودیعه )و مبلغ ماهیانه ( اجاره بها) در نظر گرفته شده است.
به این نکته توجه داشته باشید که که زمان اولین بار انعقاد قرارداد ملاک قرارداد اجاره است و تمدید آن تاثیری در تغییر قانون حاکم بر آن ندارد.
براساس قانون، مستاجر در عوض پرداخت اجاره بها، مالک منافع ملک خواهد بود؛ به بیانی دیگر، اجاره جزو عقود معوض است.
بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی، با عقد اجاره مستاجر مالک منافع مورد اجاره می‌گردد.
براساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، قرارداد اجاره می بایست در دو نسخه تنظیم گردیده و به امضای هر دو نفر برسد و همچنین باید دو نفر زیر هر دو قرارداد را به عنوان شاهد امضا نمایند.
در چه شرابطی مستاجر می‌تواند درخواست فسخ اجاره نامه دهد؟
( ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62، ماده 12 قانون سال 56، و قانون مدنی)
- اگر ملک مسکونی با آنچه که در اجاره نامه وصف شده تفاوت داشته باشد.
- اگر که مستاجر فوت شود و کلیه ورثه درخواست فسخ قرارداد کنند.
- اگر موجر در اجاره نامه برای مستاجر با شرایطی حق فسخ گذاشته باشد و اون شرایط بوجود آید و مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
- اگر مشکلی در ملک مسکونی بوجود آمده باشد و ملک دیگر قابل استفاده نباشد و رفع عیب هم ممکن نباشد.
- اگر ملک مسکونی در حال خراب شدن باشد و تعمیر آن دیگر ممکن نباشد.
- اگر ملک مسکونی در حال خرابی بود و برای بهداشت مضر باشد.
مواردی که طبق قانون مدنی مستاجر حق فسخ و تخلیه ملک را دارد عبارتند از:
- موجر ملک را به مستاجر ندهد (ماده 476 ق.م).
- عیبی در ملک مورد نظر باشد(ماده478)
- تعمیرات ضروری در ملک لازم باشد و موجر اقدامی برای تعمیرات نکند.(485)
- قبل از تحویل ملک به مستاجر و بعد از قرارداد اجاره، شخص ثالثی مزاحم مستاجر شود .
- اگر مستاجر در موقع قرارداد اجاره برای خودش حق فسخ شرط کرده باشد و موجر با شرایط ذکر شده موافقت کرده باشد.
به این نکته توجه داشته باشید که فرقی نمی‌کند که ملک مسکونی یا تجاری باشد، در هر صورت شرایط فسخ برای مستاجر یکسان است.
در ماده 6 قانون (سال 62 )که در مورد اجاره املاک مسکونی است موارد فسخ توسط مستاجر ذکر شده و در ماده 12 قانون (سال 56 )که در مورد اجاره املاک تجاری است به این موضوع پرداخته است.
مواردی که موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک بدهد
طبق ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر (سال 62)، موجر محل مسکونی نیز همانند موجر محل تجاری مطابق با ماده 13 قانون (سال 56 ) در موارد زیر می تواند فسخ قرارداد اجاره و نهایتاً تخلیه مستاجر از دادگاه بخواهد:
- اگر که مستاجر حق انتقال به کس دیگری را نداشته باشد ولی با این وجود کلا یا جزئا آن را به دیگری واگذار کند .
- اگر مستاجر محل مسکونی را اجاره کرده ولی آن را در اختیار اشخاص دیگر بجز ورثه خود قرار دهد.
- اگر موجر در اجاره نامه شرط کرده باشد که در صورتی که ملک خود را به طور قطعی به دیگری انتقال دهد، حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
- اگر محل مسکونی را برخلاف منظوری که اجاره نامه ذکر شده استفاده کند( به عنوان مثال مستاجر خانه را برای سکونت خود و خانواده اش اجاره کند اما آن را تبدیل به انباری کند.)
- اگر مستأجر اجاره بهاء را در مهلت مقرر پرداخت نکند.
- اگر مالک ملک را برای سکونت خودش یا خانواده اش نیاز داشته باشد.(ماده14 سال 56).
مراحل اقدام وکیل تخلیه ملک در کرج
مراحل قانونی اقدام به تخلیه ملک مسکونی عبارتند از:
- قدم اول ثلت درخواست ملک مسکونی با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است.
((مدارک لازم برای ثبت این دادخواست، اصل شناسنامه و کارت ملی، و اصل قرارداد اجاره ))
اگر می‌خواهید علاوه بر حکم تخلیه، خساراتی از جمله اجرت المثل ایام تصرف،اجور معوقه، یا خسارات وارد شده بر ملک و… را نیز بگیرید ، باید در دادخواست خود اعلام نماید.
- بعد از ثبت، اگر قرارداد اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، به شورای حل اختلاف محل قرارگیری ملک ارجاع کی‌شود و بعد تعیین شعبه می‌گردد.
- با تشکیل جلسه، شاکی باید مدارک خود را( از جمله اصل قرارداد اجاره ) با خود به همراه داشته باشد و با تقدیم لایحه و سپردن مبلغ ودیعه به حساب معرفی شده از سوی شاکی دستور و یا حکم تخلیه شود.
- پس از اینکه شورای حل اختلاف با بررسی مدارک، حکم تخلیه را صادر کرد،حکم برای اجرا به محکوم ابلاغ می‌شود.
- اگر محکوم علیه علاوه بر حکم تخلیه به پرداخت خسارات قانونی نیز محکوم گردد، مبلغ خسارت از ودیعه سپرده شده کم می‌شود و به موجر پرداخت می‌گردد.
- در صورتی که در هنگام اجرای حکم تخلیه، محکوم دلیل موجهی برای عدم پرداخت داشته باشد، به محکوم یک ماه فرصت داده می‌شود تا بتواند ملک را کاملا تخلیه نماید.
- بعد از اینکه یکی از شرایط لازم برای صدور حکم تخلیه ثابت شد، موجر با ارائه مدارک از دادگاه یا شورا درخواست می‌کند و با صدور حکم تا ۲۴ ساعت بعد از صادر شدن حکم، مستاجر از آن مطلع می‌شود و حکم تخلیه به او ابلاغ می‌شود. مستأجر نمی‌تواند به حکم اعتراضی کند و۷۲ ساعت مهلت دارد که ملک اجاره شده را کاملا تخلیه کند.
گرفتن حکم تخلیه توسط وکیل در کرج چقدر زمان می‌برد؟
بعد از صدور دستور تخلیه مستاجر سه روز برای تخلیه فرصت دارد.
دریافت حکم تخلیه حدودا یک هفته طول می‌کشد اما اگر نیاز باشد که موجر چیزی را اثبات کند امکان دارد دریافت حکم کمی به تعویق بیفتد.
چطور دستور تخلیه را متوقف کنیم؟
در برخی شرایط این امکان برای مستاجر فراهم می‌شود که برای توقف دستور تخلیه اقدام کند.
در دو حالت امکان توقف دستور تخلیه وجود دارد:
- مستاجر ادعا کند که قرارداد اجاره را تمدید کرده است.
- مستاجر سند مورد استفاده توسط موجر را اصل نمیداند .
به این نکته توجه داشته باشید که مستاجر برای توقف دستور باید برای دادرسی فوری اقدام کند زیرا همانطور که گفته شد به علت فوری بودن دستور تخلیه مستاجر فرصت ندارد که قبل از اتمام مهلت تخلیه عملیات تخلیه را متوقف کند.
فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟
اگر روابط موجر و مستاجر بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد، دستور تخلیه صادر می‌شود.
اما اگر دستور تخلیه با استناد به قانون روابط موجر و مستاجر به هر دلیل صادر نشود و نیاز به دادرسی باشد تا حکم صادر شود، حکم تخلیه صادر می‌شود.
نکات حقوقی در خصوص دعوای تخلیه ملک
طبق شروط ذکر شده در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶،قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شده باشد و دو شاهد آن را امضا کرده باشند.
اگر قرارداد این شرط را نداشته باشد، دادخواست تخلیه ملک مسکونی به دادگاه ارجاع می‌گرددو به شورای حل اختلاف ارجاع نمی‌گردد، پس حتما قبل از هر اقدامی برای جلوگیری از رد دعوی با وکیل ملکی خود مشورت نمایید.
اگرچه دعوی تخلیه ملک مسکونی، دعوای غیر مالی است، اما چنانچه مطالبه اجور معوقه و یا مطالبه سایر خسارات به آن اضافه شود، در زمره دعاوی مالی قرار گرفته و بسته به ارجاع به شورای حل اختلاف و یا دادگاه باید هزینه دادرسی مربوطه پرداخت گردد.
مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه
در صورتی که ملک مورد اجاره مسکونی باشد مرجع شورای حل اختلاف است، اما اگر ملک تجاری باشد مرجع دادگاه محل سکونت است.
شماره تماس وکیل تخلیه در کرج
ذر صورتی که بعنوان موجر یا مستاجر درگیر پرونده تخلیه ملک هستید، همین الان میتوانید با وکیل تخلیه ملک در کرج تماس بگیرید و مشاوره تخصصی دریافت کنید.
